اصطلاح فك رهن براي تمام كساني كه براي خريد خانه با استفاده از وام و تسهيلات بانكي اقدام كرده‌اند آشناست. هر بانكي براي وام و تسهيلاتي كه در اختيار افراد مي‌گذارد ضمانت مشخصي دريافت ميكند. برخي وام‌ها نياز به ضامن مورد تأييد دارند و برخي ديگر در ازاي اهداي وام سفته دريافت مي‌كنند. در مورد وام مسكن ضمانتي كه بانك در نظر مي‌گيرد رهن سند خانه‌اي است كه توسط دريافت كننده وام خريداري ميشود. فك رهن به معناي خارج شدن ملكي از حالت رهن كه در اختيار نهادي ديگر مانند بانك است كه اين فك رهن به سه روش انجام مي‌گيرد:
پرداخت دين شخص رهن دهنده
ابراء دين نسبت به اموال نزد شخص ثالث
انصراف از مال مرهونه نزد شخص ثالث
انواع و اقسام فك رهن
فك رهن به دو صورت مستقل يا به صورت دعواي ملزم به تنظيم سند مطرح ميگردد.
فك رهن مستقل
در اين حالت شخص رهن دهنده متعهد ميشود در زمان مشخص دين خود را پرداخت نمايد و يكي از اموال وي در گروي شخص يا نهاد ثالثي مانند بانك است. اگر كه شخص رهن دهنده اقدام به پرداخت همه ديون خود نكند، در اين صورت بين شخص يا نهاد ثالث و شخص رهن دهنده دعواي حقوقي مطرح ميشود. شخص ميتواند در اين چنين حالتي دادخواستي تحت عنوان الزام به فك رهن و پرداخت اجرت المثل ايام عده فك رهن را به همراه با خسارات قانوني و بر مبناي قرارداد را تنظيم كرده و به مرجع قضايي تسليم نمايد.
فك رهن به صورت الزام به تنظيم سند رسمي
سازندگان املاك و مستغلات و شركت‌‌هاي عمراني بيشتر به اين نوع دعوا گرايش دارند. سازندگان با گرو گذاشتن ملك خود نزد بانك، وام دريافت مي‌كنند و متعهد به پرداخت ديون به بانك ميشوند و بعد از فك رهن، سند ملك را بنام خريدار ملك تنظيم مي‌كنند.
فك رهن به معناي آزاد كردن سند ملكي كه به عنوان وثيقه بانك در نظر گرفته شده، از حالت رهن است كه در اين خصوص دو راه وجود دارد ۱- تسويه حساب كامل و ۲- سپرده‌گذاري
تسويه حساب كامل
اولين راه براي فك رهن، تسويه حساب كل بدهي باقي‌مانده با بانك است. زماني كه تصميم مي‌گيريد خانه اي را كه با استفاده از وام خريداري كرده ايد ، بفروشيد، با در نظر گرفتن اقساط پرداخت شده، كافي است باقي مانده بدهي‌تان به بانك را تسويه كنيد. براي اين كار بايد به بانك مراجعه كرده و درخواست تسويه حساب بدهيد. بانك ميزان بدهي اصلي باقي‌مانده را محاسبه و به شما اعلام ميكند. شما مي‌توانيم با پرداخت يكجاي اين مقدار، سند خانه‌تان را از رهن بانك آزاد نمائيد.
سپرده‌گذاري (طرح رها)
آيا امكان خريد و فروش ملكي كه فك رهن نشده است وجود دارد؟
الزام به فك رهن
به گفته مشهورترين وكيل در اصفهان مواردي وجود دارد كه در عقد رهن، مال مرهونه در گروي بانك قرار گرفته است و دين توسط مديون به طور كامل پرداخت ميگردد و به همه ي حق و حقوق خود دست مي يابد اما طلبكار اقدام به فك رهن مال مرهونه نمي‌نمايد. در اين حالت، راهن مي‌بايست دعوي الزام به فك رهن را در دادگاه صالح مطرح نمايد. نكته قابل توجه اين است كه طلبكار يا مرتهن در گذشته و پيش از درخواست راهن مبني بر فك مال مرهونه، يد اماني داشته و به عنوان امين و امانت دار مال شناخته مي شده است اما به محض درخواست راهن مبني بر فك رهن و امتناع مرتهن از فك مال مرهونه ، يد مرتهن از يماني به يد ضماني تبديل و از ان پس به عنوان غاصب شناخته خواهد شد. بنابراين در صورت هر گونه آسيب و خسارت به مال، مرتهن ضامن خواهد بود. همچنين راهن ميتواند با طرح دعوي، اجرت همه ايام مازادي را كه مرتهن فك رهن نكرده بود نيز از وي دريافت كند.
مورد ديگر دعوي الزام به فك رهن در صورتي است كه مال منقول مورد رهن، توسط راهن فروخته شود يا راهن كه مال مورد رهن را فروخته، به تعهدات خود مبني بر فك رهن عمل نكند كه در اين موارد نيز مي توان دادخواست را مطرح نمود. يا ممكن است شخصي ملك خود را كه در رهن است به ديگري بفروشد و تعهد نمايد كه نسبت به بازپرداخت بدهي خود به مرتهن و انتقال سند رسمي به خريدار اقدام نمايد، ولي بر خلاف تعهدات خود عمل نمايد، در اينجا خريدار بايد ابتدا الزام فروشنده را به پرداخت دين خود به مرتهن بخواهد تا موجبات فك رهن فراهم شود و سپس در صورت عدم فك رهن، اقدام به تنظيم دادخواست نمايد.
مدارك لازم
مدارك شناسايي
ارائه قرارداد رهن
ارائه مدارك مستند مبني بر پرداخت ديون
درخواست جلب نظر كارشناسي و همچنين درخواست استعلام
تحقيقات محلي
شهادت شهود و مطلعين و اتيان سوگند در صورت لزوم
ساير دلايل و مستندات لازم
سوالات متداول فك رهن
آيا در رهن بودن ملك مانع استماع دعوي الزام به تنظيم سند رسمي مي شود؟
بله چنانچه ملكي در رهن بانك باشد ،تقاضاي الزام به تنظيم سند رسمي مطروحه به لحاظ رهن بودن به استناد راي وحدت رويه شماره ۶۲۰-۲۰/۸/۰۷۶ قابل استماع نيست.
چرا بايد خانه‌اي كه در رهن بانك است را فك رهن كنيد؟
خانه‌اي كه به عنوان وثيقه در رهن بانك است، براي معامله خريد و فروش بايد از رهن بانك خارج شود. معامله خانه بدون فك رهن، طبق قانون مخالف منافع بانك است و در نتيجه بانك ميتواند به جرم كلاهبرداري از شما شكايت كند.
آيا عقد رهن قابل فسخ است؟
عقد رهن نسبت به وام گيرنده لازم است يعني يك طرفه حق فسخ عقد رهني را ندارد ولي نسبت به طرف ديگر وام دهنده جايز است. بنابراين مرتهن (بانك يا مستاجر ملك رهني) هرگاه بخواهد ميتواند عقد رهني را فسخ كند بدون نياز به توافق طرف ديگرش.
تفكيك سندي كه در رهن بانك است امكان پذير است؟
خير در صورتي كه سندي در رهن باشد نميتوانيد براي تقكيك آن اقدام نمائيد و حتما بايد با رضايت و اطلاع مرتهن باشد.
شما با انتخاب يك وكيل پايه يك دادگستري مي توانيد بدون حضور در جلسات دادگاه حكم الزام به تنظيم سند رسمي را دريافت نماييد و چنانچه ملك نياز به فك رهن داشته باشد را انجام داده و خسارتي كه فروشنده بايد پرداخت كند را مطالبه خواهيد كرد.
حامد اميري مشاور حقوقي و وكيل پايه يك دادگستري آماده ارائه مشاوره حقوقي در زمينه دعاوي ملكي مي باشد. جهت كسب اطلاعات بيشتر و دريافت نوبت حضوري و غير حضوري به سامانه رزرو نوبت مشاوره مراجعه نمائيد.
- دوشنبه ۲۴ آذر ۹۹ | ۱۳:۵۷
- ۲۳ بازديد
- ۰ نظر